Les deux ventes n’en formaient qu’une
Publié le :
25/09/2018
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En matière de vente susceptible de préemption par la SAFER, la prudence est de rigueur.
Les montages en apparence académiques peuvent être remis en cause et requalifiés.
Un jeune agriculteur avait cru pouvoir acquérir avec son épouse la nue-propriété de terres qu’il exploitait, confiant le soin à ses parents d’en acquérir l’usufruit.
Le notaire chargé de recueillir les actes a déclaré à la SAFER cette intention d’aliéner, précisant qu’elle n’était pas soumise au droit de préemption.
Les actes de cessions sont établis.
La SAFER exerce néanmoins son droit de préemption et conteste devant le Tribunal les actes passés qu’elle considère comme une vente, en demande l’annulation, sa substitution aux acquéreurs ainsi que des dommages et intérêts.
Elle obtient gain de cause et la Cour d’Appel annule la vente, conduisant les acquéreurs évincés à inscrire un pourvoi.
La Cour de Cassation confirme l’Arrêt de la Cour d’Appel retenant que la vente n’était pas constitutive d’une cession isolée de la nue-propriété ou de l’usufruit mais a bien porté sur la totalité de la propriété du bien.
La Cour de Cassation se focalise sur le résultat, relevant que par une même opération, un bien avait quitté le patrimoine de la partie venderesse pour enrichir ceux des personnes d’une même famille, qui avait choisi de procéder à son démembrement.
Ainsi, la Cour Suprême confirme qu’une telle opération était soumise au droit de préemption de la SAFER et que la vente litigieuse devait être annulée pour avoir méconnue les prérogatives d’ordre public qui en résultent.
L’agriculteur a eu beau soutenir qu’il ne s’agissait pas d’une fraude mais d’une modalité de financement de l’opération, rien n’y a fait.
De même, le fait que la totalité du bien ne se retrouve pas entre les mains de la même personne, cas dans lequel il aurait pu être considéré que le montage était destiné à éviter la préemption de la SAFER.
Il aurait été plus judicieux de procéder avec le cédant en deux temps avec une durée entre les cessions d’usufruit et de nue-propriété, espacées de quelques années, mais là encore, il aurait pu être soutenu une fraude à la Loi en fonction des circonstances de l’espèce.
Michel DESILETS
Ancien Bâtonnier
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