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Le renouvèlement des baux commerciaux, en cinq points

Le renouvèlement des baux commerciaux, en cinq points

Publié le : 18/11/2024 18 novembre nov. 11 2024
Publications du cabinet

1 - Les baux commerciaux sont encadrés par des règles d’ordre public, c’est-à-dire qui s’imposent aux parties, frappant de nullité toutes clauses contraires mêmes voulues par les deux parties.
Ainsi, en matière de droit au renouvèlement du locataire, le bailleur qui s’y opposerait se trouverait redevable d’une indemnité d’éviction pouvant atteindre des sommes importantes.
Il faut comprendre que le bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme.
Dès lors, deux situations se présentent. Soit, aucune des parties ne prend l’initiative de réviser ou de mettre un terme au contrat, soit, l’une d’elles délivre un congé,

2 - Lorsque ni le locataire ni le bailleur ne se manifestent, le bail se trouve prolongé tacitement pour une durée indéterminée. Il s’agit du même contrat, aux mêmes conditions qui se trouve prorogé. Autrement dit, il n’y a pas là, formation d’un nouveau bail commercial.
Néanmoins, la révision triennale du loyer est toujours possible.
Pour mettre un terme à ce bail commercial prolongé fin, l’une des parties doit délivrer congé. Un acte de commissaire de justice (ancien huissier) est obligatoire. Il peut être délivré tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois et d’avoir pour terme dernier jour du trimestre civil.
Mais attention, en cas de prolongation tacite du bail le locataire sort du cadre protecteur du statut des baux commerciaux et s’expose à deux dangers.
Premièrement, il n’est plus reconnu comme titulaire d’un droit au bail, et ne pourra alors pas vendre son fonds de commerce, le droit au bail constituant l’un de ses principaux éléments, sauf bien sur si le bailleur y consent, ce à quoi il n’est pas tenu.
Deuxièmement,  il permet au propriétaire, après 12 ans, de déplafonner le loyer, c'est-à-dire de retrouver une certaine liberté dans la fixation de la valeur locative et de l’imposer au locataire.

3 - Généralement, les parties décident de renouveler le contrat de bail commercial. Elles conviennent alors d’un nouveau contrat distinct du précédent, auquel il succède.
Lees conditions anciennes peuvent être reprises, comme être modifiées.
Pour bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce, être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (ou au registre national des entreprises, et exploiter le fonds de commerce de manière effective dans les locaux depuis 3 ans avant la date d'expiration du bail.
Ce renouvèlement n’est pas automatique.
Seule, la délivrance d'un congé le fait naitre, en ce sens qu’il signifie la fin du bail commercial, pour mettre aussitôt en œuvre son renouvellement.
Le congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné, et que le locataire souhaitant le contester ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal judiciaire dans délai de 2 ans.

4 - Le congé est souvent donné par le propriétaire pour obtenir une augmentation du loyer et dans cette hypothèse, il doit faire connaître le loyer qu'il souhaite.
Le locataire peut accepter le renouvellement et le nouveau loyer, expressément ou même de manière tacite en réglant spontanément la valeur locative proposée.
Il peut aussi accepter le renouvellement, mais refuser le nouveau loyer. A défaut d’accord amiable sur le nouveau loyer, la commission départementale de conciliation est saisie, puis le tribunal judicaire qui le fixera si les parties ne sont pas parvenues à un accord.
Le locataire peut enfin refuser l'offre de renouvellement ; il se trouve alors privé du bail et de toute indemnité d'éviction.
Le propriétaire peut aussi délivrer un congé sans offre de renouvellement du bail
Il doit alors justifier des motifs légitimant son refus du renouvellement qui peut s’expliquer par l’état du local devenu impropre à l’hébergement de personnes ou de l’activité, ou pour manquement du locataire à ses obligations comme le non-paiement des charges ou encore le défaut d'exploitation du fonds.
Si les motifs sont jugés injustifiés, le bailleur est redevable de l’indemnité d’éviction au locataire.

5 - Le locataire peut aussi avoir intérêt à délivrer congé avec offre de renouvèlement pour se maintenir dans le statut protecteur des baux commerciaux.
La demande, toujours adressée par acte de commissaire de justice 6 mois avant l’expiration du bail, doit mentionner que dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
Le refus de de renouvèlement du bailleur doit être motivé. Il invoque alors souvent les mêmes raisons que celles utilisées lorsque le bailleur donne congé sans offre de renouvèlement, soit le non-paiement des charges ou le défaut d'exploitation du fonds de commerce par exemple.
Ce faisant il doit indiquer au locataire qu’il dispose de la faculté de contester ce refus de renouvellement, ou de demander le paiement d'une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal avant l'expiration d'un délai de 2 ans à compter du refus de renouvellement.

Michel DESILETS
Avocat au Barreau de Villefranche

Qu’est-ce que le droit de repentir ?

Le bailleur qui refuse le renouvèlement du bail et se trouve astreint au versement de l’indemnité d’éviction à son locataire, découvrant l’ampleur de la somme due ou regrettant sa décision, dispose d’un droit de repentir.
Dans un délai de quinze jour le bailleur peut indiquer au preneur qu’il revient sur sa décision et accepte finalement le renouvèlement du bail.
Il évite ainsi de devoir régler au locataire l’indemnité d’éviction, mais à condition que le locataire n'ait pas encore quitter les locaux ou qu'il n'ait pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller
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