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Baux ruraux : pas de mise a disposition au profit d’une société de fait

Baux ruraux : pas de mise a disposition au profit d’une société de fait

Publié le : 15/11/2021 15 novembre nov. 11 2021
Publications du cabinet

Le statut du fermage permet au preneur, s’il s’agit d’une personne physique, de mettre le bail dont il est titulaire à disposition d’une société dont il est membre, à condition toutefois que cette société ait un objet principalement agricole et qu’elle soit dotée de la personnalité morale. A ce titre, le Code Rural et de la Pèche Maritime admet que le bail puisse être mis à disposition d’une société en participation, si celle-ci est régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. En toute hypothèse, le capital de la société bénéficiaire de la mise à disposition doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

Qu’advient-il si la société bénéficiaire de la mise à disposition ne bénéficie pas de la personnalité morale ? Tel est le cas lorsque le preneur a constitué avec un autre exploitant agricole une société de fait par l’intermédiaire de laquelle il exploite les biens loués. C’est à cette question qu’a répondu la Cour de Cassation dans un arrêt rendu par sa troisième chambre civile le 18 mars 2021 (n°20-12.552).

Particulièrement sévère vis-à-vis du preneur, la Cour de Cassation rappelle qu’une société de fait n’est pas dotée de la personnalité morale et ne peut, dès lors, bénéficier d’une mise à disposition en vertu de l’article L.411-37, I du Code Rural et de la Pêche Maritime.

Habituellement, les infractions à l’article L.411-37 du Code Rural ne peuvent conduire à la résiliation du bail qu’en présence d’un préjudice causé au bailleur (Article L.411-31 3° du Code Rural et de la Pêche Maritime). Mais dans cette affaire, la Cour de Cassation a considéré que l’opération avait été effectuée hors des cadres de l’article L.411-37, de sorte que le preneur ne pouvait bénéficier d’aucune des protections prévues à son profit par cet article.

La Cour de Cassation a estimé que cette co-exploitation dans le cadre d’une société de fait, qui ne peut en aucun cas être assimilée à une mise à disposition non admise par les textes, constituait en réalité une cession de bail au sens de l’article L.411-35 du Code Rural et de la Pêche Maritime. Une telle cession est sanctionnée par la résiliation du bail, si elle n’intervient pas au profit du conjoint ou d’un descendant du bailleur, et si elle n’est pas précédée de son autorisation ou de celle du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Aucune autorisation de cette sorte n’avait été requise en l’espèce, le preneur n’ayant assurément pas eu conscience de qu’il procédait à une cession de bail. La Cour de Cassation a approuvé la Cour d’Appel de Limoges qui avait, sur la base de ces constats, prononcé la résiliation du bail pour faute et ordonné l’expulsion du preneur. Elle souligne qu’en pareille hypothèse, le juge du fond n’avait pas à rechercher l’existence d’un préjudice causé au bailleur ni de circonstances de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué.
                                    
François ROBBE
Avocat associé 
 
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